Santa Catarina veta registro de imóveis via tokens digitais

Medida reforça segurança jurídico-imobiliária e impacta mercado de ativos tokenizados

• 17/02/2026 00:46

Introdução

A Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina publicou, em 18 de agosto de 2025, o Provimento CGJ nº 43, que altera o Código de Normas do Foro Extrajudicial local para vedar expressamente a vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais. Essa medida visa preservar a segurança jurídica do sistema registral diante da incerteza normativa e da rápida expansão das operações envolvendo ativos digitais imobiliários, como os provenientes da tokenização de imóveis. A aplicação da norma é imediata e pode influenciar outros estados enquanto uma regulamentação federal abrangente não é estabelecida.

Este artigo explora com profundidade o contexto dessa decisão, seus impactos práticos para proprietários e investidores de imóveis de alto valor, além das consequências para o uso e locação de ativos digitais imobiliários, setor no qual a Aluguel Virtual concentra sua expertise. Também apresenta cenários práticos e comparativos para ajudar o leitor a compreender melhor as implicações da proibição estatal.

O que diz o Provimento CGJ nº 43 de 2025

O referido Provimento acrescenta o §2º ao artigo 685 do Código de Normas, explicitando o seguinte:

Texto da citação
“É vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domínio”.

Tal disposição reforça a prerrogativa e exclusividade do sistema oficial registral tradicional para a formalização da propriedade imobiliária em Santa Catarina.

Antecedentes e contexto da decisão

A medida foi proposta pela instituição Registro de Imóveis do Brasil – Seção SC (RIB-SC), atendendo a preocupações significativas ligadas à segurança jurídica e integridade do sistema registral diante da ausência de legislação federal específica acerca da tokenização imobiliária.

Com o avanço do uso de ativos digitais originados da tokenização de imóveis, apreendeu-se a necessidade de uma posição clara sobre a impossibilidade de atribuir efeitos dominiais ao registro desses tokens em sistemas extrarregistrais.

Riscos apontados no parecer que fundamentou a alteração:

1. Insegurança na aquisição de imóveis: a existência de um registro oficial único é crucial para garantir o direito real e evitar conflitos de propriedade.
2. Fragilidade da cadeia dominial: registros descentralizados podem causar dúvidas e litígios sobre a titularidade legítima.
3. Ausência de proteção ao consumidor: investidores e proprietários podem estar vulneráveis em operações com ativos digitais não totalmente regulados.
4. Ameaça ao sistema registral: possibilidade de coexistência de registros concorrentes compromete a confiabilidade jurídica.
5. Risco de sonegação tributária, lavagem de dinheiro e movimentações sem transparência: dificulta o controle das autoridades regulatórias.

Implicações práticas para proprietários e investidores imobiliários

Com a proibição, os oficiais de registro de imóveis são impedidos de fazer qualquer anotação que vincule o registro tradicional com registros de ativos digitais, inclusive por tecnologias emergentes que envolvam blockchain.

Essa decisão afeta diretamente operações envolvendo imóveis avaliados em valores superiores a R$500 mil, mercado onde a tokenização tende a ser aplicada para aumentar liquidez e flexibilidade.

Para proprietários com imóveis em risco de leilão, ou com débitos de IPTU e condomínio, a impossibilidade de vincular o imóvel a um ativo digital pode dificultar novos modelos de gestão e financiamento.

Além disso, investidores interessados em gerar renda extra por meio do aluguel de ativos digitais imobiliários terão que considerar as limitações impostas por essa regulamentação estadual.

Tabela comparativa: Registro tradicional x Vinculação a tokens digitais

Casos práticos

Caso 1: Proprietário de imóvel de R$ 1 milhão deseja tokenizar seu imóvel para alugar os ativos digitais e receber renda passiva.

• Antes da proibição: poderia vincular o registro do imóvel ao token digital e garantir respaldo jurídico na cadeia dominial.
• Após a proibição: não pode fazer essa vinculação nos registros oficiais em Santa Catarina, o que requer alternativas para garantir a segurança do ativo digital.

Caso 2: Investidor interessado na compra de frações tokenizadas de imóvel valorado em R$ 600 mil.

• Risco: sem registro vinculativo, aumenta a insegurança e potencial litigiosidade.
• Alternativa: analisar a solidez da empresa gestora do ativo digital e verificar garantias contratuais.

A posição da Aluguel Virtual no contexto

A Aluguel Virtual, líder em tokenização e gestão de ativos digitais imobiliários na América Latina, monitora atentamente o cenário regulatório para oferecer soluções compatíveis e seguras. Nossa plataforma permite criar, gerenciar e alugar ativos digitais imobiliários, autorizando composições compulsórias para empresas, mas respeitando as normativas vigentes, como a do estado de Santa Catarina.

Entendemos que a segurança jurídica é fator primordial na inovação e desenvolvimento do segmento e nos adaptamos às mudanças legais para proteger investidores e proprietários, mantendo a liquidez e gestão eficiente dos patrimônios imobiliários tokenizados.

Conclusão

A proibição da Corregedoria-Geral da Justiça de Santa Catarina sobre a vinculação entre matrículas imobiliárias oficiais e tokens digitais traz importantes reflexos no mercado imobiliário, sobretudo para imóveis de alto valor e investidores que buscam inovar em modelos de financiamento e geração de renda via ativos tokenizados.

Mesmo com tais restrições, a tokenização imobiliária permanece um modelo promissor de democratização do acesso a investimentos e otimização da gestão patrimonial, desde que alinhada às regulamentações locais e federais.

Na ausência de legislação federal específica, é essencial que proprietários e investidores busquem assessoria especializada para mapear riscos e oportunidades, assim como para estruturar suas operações de forma segura e eficiente.

A Aluguel Virtual dispõe de especialistas e ferramentas avançadas para auxiliar na análise, criação e gestão de ativos digitais imobiliários em conformidade com as normas vigentes. Faça uma simulação gratuita em nosso site e descubra como potencializar seu imóvel com segurança, em poucos minutos.

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