Santa Catarina proíbe vínculo de matrículas a tokens digitais
Novo provimento visa garantir segurança jurídica e prevenção de riscos em SC
Introdução
Em 18 de agosto de 2025, a Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina adotou o Provimento CGJ nº 43, que modificou o Código de Normas do Foro Extrajudicial estadual. Essa alteração proibiu formalmente a vinculação de matrículas imobiliárias a tokens digitais, um avanço importante para a segurança jurídica das transações imobiliárias na região. Tal medida tem impacto direto para proprietários de imóveis com valores superiores a R$ 500 mil, donos de imóveis com pendências fiscais e aqueles que buscam renda adicional por meio da tokenização de ativos imobiliários.
Contextualização Legal e Técnica
O dispositivo legal que foi alterado é o art. 685 do Código de Normas da Corregedoria, que passou a contar com um § 2º com a seguinte redação: é vedado ao oficial realizar qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais, representações em blockchain ou qualquer outro instrumento extrarregistral, com ou sem pretensão de representar a titularidade do domínio. Essa vedação surge como um movimento preventivo diante da inexistência de legislação federal específica que regule a tokenização de propriedades imobiliárias, prática que consiste em dividir a propriedade de um imóvel em frações digitais representadas por ativos tokenizados.
Riscos Identificados e Justificativa da Proibição
O Registro de Imóveis do Brasil - seção Santa Catarina identificou diferentes riscos associados à vinculação direta desses tokens digitais às matrículas imobiliárias oficiais. As preocupações incluem:
- Insegurança na aquisição e comercialização de imóveis, dada a multiplicidade de registros divergentes.
- Fragilidade da cadeia dominial, com riscos de disputas judiciais e sobreposição de direitos.
- Ausência de mecanismos claros de proteção ao consumidor ao investidor em tokens imobiliários.
- Potenciais ameaças à integridade e confiabilidade do sistema registral oficial.
- Riscos agravados de práticas ilícitas, como lavagem de dinheiro, sonegação fiscal e falta de transparência em movimentações patrimoniais.
Esses fatores justificam a exclusividade e prioridade do sistema registral tradicional como fonte segura de propriedade imobiliária, em detrimento de registros extrarregistrais de ativos digitais ainda não regulamentados.
Implicações para Proprietários e Investidores
Para proprietários de imóveis acima de R$ 500 mil ou com pendências relacionadas a IPTU e condomínio, o provimento reforça a necessidade de cautela ao considerar operações envolvendo tokenização. Em Santa Catarina, a ilegalidade da vinculação cartorária de tokens implica que a propriedade e os direitos econômicos representados digitalmente não se confundem com os registros oficiais públicos.
Tabela: Comparativo entre Matrícula Imobiliária Oficial e Tokens Digitais
| Aspecto | Matrícula Imobiliária Oficial | Token Digital (Ativo Tokenizado) |
|---|---|---|
| Reconhecimento Legal | Total e obrigatório no Estado | Não reconhecido como prova dominante |
| Registro | Cartório de Registro de Imóveis | Em plataforma blockchain privada ou pública |
| Titularidade | Confere domínio pleno ao proprietário | Representa direitos econômicos, não necessariamente domínio |
| Segurança Jurídica | Elevada, devido à legislação vigente | Em desenvolvimento, risco de litígios |
| Transações | Registradas oficialmente | Registradas em contratos digitais e plataformas blockchain |
Casos Práticos
Caso 1
Proprietário com imóvel de R$ 1 milhão em SC, que tokenizou 50% do imóvel para investidores institucionais. Com o provimento, essa tokenização não poderá ser vinculada oficialmente à matrícula, implicando que a titularidade registral formal permanece única e indivisível, mesmo com os direitos econômicos fracionados.
Caso 2
Investidor que adquiriu ativos tokenizados representativos de um imóvel com pendências fiscais em SC. O investidor não terá os mesmos direitos de quem detém a matrícula oficial, dificultando garantias e proteção jurídica.
Contextualização da Empresa
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Impactos Futuramente Esperados
A norma tem caráter imediato e pode funcionar como referência para outros estados brasileiros. A ausência de regulamentação federal ainda suscita debates sobre a integração entre tokenização e sistema registral. Espera-se que no futuro, com legislação específica, haja normas claras que possibilitem essa vinculação com segurança jurídica elevada.
Conclusão
O Provimento CGJ nº 43/2025 em Santa Catarina reforça que a matrícula imobiliária oficial permanece como base segura e única da propriedade registrada no Estado. A vinculação direta de tokens digitais às matrículas fica proibida, refletindo uma postura cautelar diante dos riscos legais identificados. Para proprietários de imóveis acima de R$ 500 mil e aqueles que buscam renda extra via tokens imobiliários, esta decisão exige atenção para conformidade e segurança jurídica.
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